[提要]7月31 日，中央政治局會議在部署下半年經濟工作時，房地產被專門作為一項特別加以強調。政治局會議指出，要堅定不移地貫徹執行房地產市場調控政策，堅決抑制投機投資性需求，切實防止房價反彈，增加普通商品房特別是中小套型住房供應，抓好保障性安居工程建設，滿足居民合理的自住性住房需求。

事件：政治局定調穩增長：擴大有效投資與貫徹房產調控并行

    7月31 日，中央政治局會議在部署下半年經濟工作時，房地產被專門作為一項特別加以強調。政治局會議指出，要堅定不移地貫徹執行房地產市場調控政策，堅決抑制投機投資性需求，切實防止房價反彈，增加普通商品房特別是中小套型住房供應，抓好保障性安居工程建設，滿足居民合理的自住性住房需求。

中央地產政策表述變化一覽：

7 月31 日中央政治局會議：

堅定不移地貫徹執行房地產市場調控政策，堅決抑制投機投資性需求，切實防止房價反彈。增加普通商品房特別是中小套型住房供應，抓好保障性安居工程建設，滿足居民合理的自住性住房需求。

7 月20 日兩部委緊急通知：堅持房地產市場調控不放松堅持房地產市場調控不放松，密切配合做好各項工作，不斷鞏固調控成果，堅決防止房價反彈。

7 月7 日溫家寶總理在常州調研時講話：必須堅定不移做好調控工作，把抑制房地產投機投資性需求作為一項長期政策。要毫不動搖地繼續推進房地產市場各項調控工作，促進房價合理回歸，決不能讓房價反彈，造成功虧一簣。

2011 年12 月10 日中央政治局會議：要堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸，促進房地產市場健康發展。

點評：

    自6 月以來，中央多個部門已經三番五次強調房地產調控不會放松，中共中央政治局的會議精神更加強化了這一點。同時，該會議精神也是對近一段時間以來重要部門以及國家領導人關于房地產政策講話的一個總結，即房地產市場調控政策將被“堅定不移地貫徹執行”。

在最新的政治局會議表述之中，防止房價反彈從“堅決”轉為“切實”，且對投機投資性需求從“抑制”轉為“堅決抑制”。

配合國務院派出督查組，對16 個省(市)貫徹落實國務院房地產市場調控政策措施情況開展專項督查的事件背景來看，我們認為地方層面的樓市調控政策將至少在執行層面有進一步收緊的可能。同時，由于中央政府的講話表明了其對房價和地價反彈的高度敏感，我們不排除個別房價上漲幅度過大的省市地方政府會推出“行政命令”式的調控政策。

根據莫尼塔開發商和中介商草根調研的情況，包括一線城市在內的部分主要城市的房價存在實質性的上漲壓力。結合對未來流動性和銷量走勢的判斷，我們對下半年中后段出現房價快速上漲的風險產生了進一步的擔憂。由于中央對于房價反彈的態度是“切實防止”，意味著如果當前的政策力度不足以抑制房價的上漲，存在推出進一步的房價調控政策的可能性。

歷史上來看，一線城市房地產交易量和房地產板塊相對收益存在著較強的正相關性，但這種相關性曾在2010 年下半年被打破。彼時由于存在房價上漲引發政策調控收緊的預期，盡管一線城市房地產交易量持續擴大，市場仍將其詮釋成為調控政策出臺之前的需求集中釋放，并認為政策預期比樓市交易量更能左右房地產板塊的相對走勢。

我們對于地產板塊獲得相對收益的一貫邏輯的完整表述是：“平常時候看銷量，關鍵時刻看政策”?，F在顯然就是房價上漲即將觸發政策調整的一個關鍵時點。因此，在進一步的調控政策的“靴子落地”之前，房地產板塊的投資邏輯將和2010 年下半年類似，即政策收緊預期將取代交易量回暖成為接下來一段時間內地產板塊投資邏輯的主要決定因素。在政策收緊的預期逐漸增強的背景下，即使樓市交易量延續之前的上漲，房地產板塊取得相對收益的可能也會逐漸下降。

由于當前房價上漲觸發政策收緊所帶來的投資風險已大于成交量可能繼續超預期回暖所帶來的潛在收益，因此，我們下調地產板塊評級至同步大市。（來源：網易財經）